Tisztasági festés lakáseladás előtt: mennyivel növelheti az eladási árat?
A kanapé mögött sötétebb a fal, az előszobában látszanak a mindennapos használat nyomai, a leszedett képek helyén pedig világos téglalapok maradtak. Lakóként ezekhez könnyű hozzászokni. Egy vevő viszont először látja őket, és máris számolni kezd: festőt kell keresni, bútorokat mozgatni, takarítani, a beköltözést pedig elhalasztani.
Ezért lehet jó döntés a tisztasági festés lakáseladás előtt. Egy rendezettebb, frissen festett lakás kedvezőbb benyomást kelthet, és kevesebb lehetőséget hagyhat az állapotra hivatkozó alkura. De mennyit ér ez forintban, és mikor nem éri meg belevágni?
Mennyivel növelheti a lakás árát a festés?
Nincs olyan megbízható, minden lakásra alkalmazható százalék, amellyel a tisztasági festés biztosan megemeli az eladási árat. Egy jó állapotú, nemrég festett lakásnál az újabb festés alig adhat hozzá az értékesítés eredményéhez. Egy egyébként beköltözhető, de foltos, elszíneződött falú ingatlannál sokkal többet számíthat.
A festés háromféleképpen segítheti az eladást:
- Jobb bemutatás: a tiszta, egységes falak kedvezőbb hátteret adhatnak a hirdetési fotóknak és a személyes megtekintésnek.
- Kisebb alku: a vevőnek eggyel kevesebb azonnali munkával kell számolnia.
- Magasabb elfogadott ár: megfelelő piaci helyzetben a rendezettebb állapotért többet is hajlandó lehet fizetni.
Ezek lehetőségek, nem garantált eredmények. A környék, az alaprajz, az épület állapota és a reális árazás továbbra is meghatározó.
A festés szerepét nemzetközi ingatlanszakmai anyagok is kiemelik: az amerikai National Association of REALTORS® a friss festést az eladás előtti felkészítés gyakran ajánlott elemei között említi. Ebből azonban nem következik automatikusan egy magyar lakásra érvényes áremelkedés. Forrás: NAR.
Konkrét példa: mikor térül meg a tisztasági festés?
Tegyük fel, hogy egy lakás festés nélkül várhatóan 60 millió forintért lenne eladható, a festés és a kapcsolódó előkészítés teljes költsége pedig 450 000 forint.
Az alábbi számok kizárólag szemléltető forgatókönyvek, nem piaci előrejelzések és nem kivitelezői árajánlatok.
| Festés utáni tényleges eladási ár | Árkülönbség a festés nélküli eladáshoz képest | A festés költségével csökkentett különbség |
|---|---|---|
| 60 000 000 Ft | 0 Ft | −450 000 Ft |
| 60 450 000 Ft | +450 000 Ft | 0 Ft |
| 61 000 000 Ft | +1 000 000 Ft | +550 000 Ft |
| 61 500 000 Ft | +1 500 000 Ft | +1 050 000 Ft |
Ebben a példában 450 000 forinttal magasabb eladási ár kell ahhoz, hogy a munka közvetlen költsége megtérüljön. Ez a kiinduló 60 milliós ár 0,75%-a — de ez megtérülési küszöb, nem várható áremelkedés.
Ugyanez kisebb alku formájában is jelentkezhet. Ha a lakás végül magasabb összegért kel el, mert a vevő kevesebbet alkudott, az már része az árkülönbségnek: nem szabad még egyszer külön nyereségként hozzáadni.
Az összehasonlításnál mindig a várható tényleges eladási árból, ne pusztán a hirdetésben szereplő összegből induljunk ki.
Milyen lakásnál éri meg leginkább eladás előtt festeni?
A tisztasági festés akkor lehet jó befektetés, ha a lakás alapvetően rendben van, de a falak miatt elhasználtabbnak tűnik.
Különösen érdemes mérlegelni, ha:
- a falakon bútorok, képek vagy mindennapi használat nyomai látszanak;
- az előszoba és a kapcsolók környéke feltűnően koszos;
- több helyiségben erős, egymástól eltérő színek vannak;
- a korábbi javítások foltos felületet hagytak;
- kiköltözés után sok kisebb furat maradt a falakon;
- az ingatlant olyan vevőknek kínáljuk, akik nagyobb munkák nélkül költöznének be.
Érdemes a lakást már üresen vagy rendezett bútorozással is megnézni. A korábban takart falhibák ilyenkor válnak igazán feltűnővé.
Mikor nem a festésre érdemes költeni?
Ha a lakás teljes felújítást igényel, és várhatóan a vevő is ezzel számol, a friss festés kisebb előnyt jelenthet. Vezetékcsere, falbontás vagy átfogó átalakítás előtt az új felület egy része úgyis megsérülne.
Szintén nem biztos, hogy szükséges az egész lakást újrafesteni, ha a falak nagyrészt tiszták és egységesek. Előfordulhat, hogy néhány helyiség vagy teljes falszakasz rendbetétele elegendő.
Beázást, penészt vagy visszatérő repedést nem szabad egyszerűen átfestéssel eltakarni. Először az okot kell tisztázni és a szükséges javítást elvégezni. Az eladás előtti felkészítés célja a rendezett állapot, nem a hibák elrejtése.
Mennyibe kerül a tisztasági festés?
A költséget elsősorban a festendő felület, annak állapota, a szükséges rétegek száma és a munkaterület hozzáférhetősége határozza meg.
Fontos különbség, hogy a lakás alapterülete nem azonos a festendő négyzetméterrel. Egy 50 m²-es lakás falainak és mennyezetének összes felülete ennél jóval nagyobb lehet.
Az ajánlatban érdemes külön ellenőrizni, hogy szerepel-e:
- a bútorok és a padló takarása;
- a furatok és kisebb felületi hibák javítása;
- a szükséges alapozás;
- a festék és az egyéb anyagok;
- a festési rétegek száma;
- a mennyezet festése;
- a munka utáni takarítás;
- az áfa, illetve az, hogy nettó vagy bruttó összegről van szó.
A „tisztasági festés” nem jelenti automatikusan azt, hogy egy réteg mindenhol elegendő. A teljes felület glettelése, a rosszul tapadó bevonat eltávolítása vagy a makacs foltok kezelése pedig már más munkatartalmat jelenthet.
A Budapest General festési szolgáltatásánál a felület előkészítését és a szükséges javításokat is érdemes egyeztetni, hogy az ajánlat valóban az eladás előtt indokolt munkákra szóljon.
Milyen színre fessük a lakást eladás előtt?
Érdemes könnyen berendezhető, visszafogott összhatásban gondolkodni. A törtfehér, a világos bézs vagy más semleges árnyalat jó kiindulópont lehet, de a választást a padlóhoz, a nyílászárókhoz és a természetes fényhez kell igazítani.
Nem kell minden helyiséget feltétlenül hófehérre festeni. A cél az, hogy a lakás egységesnek, ápoltnak hasson, és a leendő vevő könnyen el tudja képzelni benne a saját bútorait.
A színmintát célszerű a helyszínen, nappali fényben is megnézni. Ugyanaz az árnyalat két különböző tájolású szobában egészen másképp mutathat.
A festés még a hirdetési fotózás előtt készüljön el
Ha eldöntöttük, hogy festünk, érdemes ezt a hirdetés elkészítése elé időzíteni. Így már a fotókon is a rendezett állapot jelenik meg.
A praktikus sorrend:
- Felesleges tárgyak és bútorok eltávolítása.
- Szükséges javítások elvégzése.
- Festés, majd megfelelő száradás és szellőztetés.
- Alapos takarítás és visszafogott berendezés.
- Fotózás és a hirdetés elkészítése.
A festés a lakás eladásra való felkészítésének egyik eleme. A rendezés, a világítás és a fotózás szintén számít; a teljes felkészítés eredményét nem lehet kizárólag a festésnek tulajdonítani. A vevőközpontú lakásfelkészítés szemléletét az ingatlan.com home staging útmutatója is bemutatja.
Gyakori kérdések
Megéri kifesteni a lakást eladás előtt?
Leginkább akkor érdemes mérlegelni, ha a lakás egyébként jó állapotú, de a falak látványosan elhasználtak. A döntéshez a teljes kivitelezési költséget kell összevetni a várható értékesítési előnnyel.
Lehet több millió forinttal drágábban eladni egy frissen festett lakást?
Előfordulhat ilyen árkülönbség, de előre nem ígérhető, és nem feltétlenül a festés okozza. Az ingatlan adottságai, az árazás, a kereslet és az eladás egyéb körülményei is befolyásolják az eredményt.
Elég csak a hibás részeket átfesteni?
Néha igen, de a javított folt színe vagy felülete eltérhet a környezetétől. Ilyenkor az egész összefüggő falfelület átfestése adhat egységes eredményt, nem feltétlenül kell az egész lakást festeni.
A mennyezetet is szükséges kifesteni?
Ha elszíneződött, foltos, vagy látványosan elüt a frissen festett falaktól, érdemes bevonni a munkába. Jó állapotú mennyezetnél ez nem automatikus követelmény.
Lakáseladás előtt állsz Budapesten vagy Pest megyében?
Eladás előtt arra érdemes költeni, ami a lakás bemutatásán valóban javít. Ehhez először azt kell felmérni, hogy hol elegendő a tisztasági festés, és mely felületek igényelnek javítást.
Kérj ajánlatot a Budapest Generaltól eladás előtti festésre! Írd meg a lakás méretét, helyszínét, jelenlegi állapotát és a tervezett fotózás időpontját. Ha tudsz, küldj képeket is a helyiségekről és a javítandó felületekről.